十堰二手房交易萧条的背后
曾经红火一时的二手房交易，在如今的车城十堰却显得无比萧条，繁荣景象不再。二手房这一因户型小、经济实惠而广受初次置业者欢迎的产品，如今为何遭遇尴尬，究竟是什么原因导致二手房交易市场日渐萧条？二手房交易繁荣景象遭遇严冬
近日，记者走访市内各大二手房交易中介机构获知，我市二手房交易状况不容乐观。记者在同德房地产估价经纪公司、邦尼房地产交易咨询有限公司，以及联合房地产交易咨询有限公司等市内几家主要从事二手房交易的中介公司了解到，二手房交易越来越清淡，每月交易量极其不尽人意。每个公司许多业务员天天在外面跑，换来的业务量却极少，让中介公司对萧条的市场大失所望。
据了解，我市目前从事二手房交易的中介公司共有5家，其中除了东风置换中心因为东风公司内部机制的原因业务量尚可外，其余的中介公司业务量均不容乐观，交易量仅仅只是个位数，不到以前交易量的十分之一。
2002年底，自政府出台了《公有住房和经济适用房上市暂行条例》后，我市开始出现了二手房交易。2003年和2004年可谓十堰二手房交易的黄金时期，交易量十分红火，由于当时商品房供小于求，二手房便成为许多市民购买的首选，一些二手房交易中介公司就在这个时期应运而生。可以说，二手房交易中介的产生对我市的二手房交易的发展功不可没，同时也为二手房交易的健康发展起着积极的推动作用。在这个时期，一般每个中介公司每月的二手房交易量均在十几套，甚至达到二三十套，中介公司也如雨后春笋般地成长起来，二手房中介大都由小门面发展为一个有一定规模的中介公司。像邦尼房地产交易咨询有限公司在不断发展壮大后，注册资金迅速增加到了100万元。同德房地产估价经纪公司除本部发展壮大外，还先后在城区开了多家分店，繁荣红火景象不言而喻。
由于处在初步发展时期，在这个时期的二手房交易秩序难免存在不规范的现象，甚至一些没有资质的黑中介也加入到了二手房交易的行业中来，从而导致市场出现了混乱局面。2005年上半年，我市的二手房交易仍然处于比较旺盛的状态，到了2005年下半年，国家出台二手房交易各项政策后，虽然达到了规范二手房交易的目的，却使二手房交易红火的光景不再，交易量急剧下滑，一些买卖双方恶意逃单的现象也时有发生。
由于目前适逢二手房交易的严冬时期，市内不少二手房交易中介不得不另谋出路。邦尼房地产交易咨询有限公司只好在兼及二手房交易的同时，办起了十堰房地产交易网，目前正在筹办鄂西北建材网，以此来弥补二手房交易量下滑公司盈利不足的现状，还有一些中介公司不得不经营起了商品房的销售代理。同德房地产估价经纪公司也不得不将分散在城区的四五个分部收了回来，专心经营总部。二手房交易的繁荣景象犹如昙花一现，交易又复归了往日的宁静，中介公司经营举步维艰。
二手房交易市场萧条原因多多
“二手房交易量萎缩的主要原因就是政策的原因。”面对记者的来访，二手房交易中介公司大都“大倒苦水”。据介绍，我市二手房交易正常过户一般要缴纳8项费用，其中有2%契税，2%维修基金，1%土地出让金，6元/平方米的交易费，以及评估费、安全鉴定费、印花税、工本费等，一般为总的收费标准的6.5%。自去年8月1日起，我市又实施了二手房未超过5年交易征收增值部分20%的个人所得税，同时如果业主有两套住房，出售其中一套住房的也要征收20%个人所得税。
根据去年市地税局出台的加强二手房税收征管的规定，从去年7月1日起，我市个人购买二手普通住房契税税率由1%提高到2%。去年调整过的政策——对个人对外销售购买不足2年的住房，全额征收营业税——今年再次调整，二手房转手时间已延长到5年。
国家从增加税费方面来调控二手房的交易，致使二手房交易成本增加，一些本来想通过卖掉二手房再换新房的打算不得不推迟换房计划。邦尼房地产交易咨询有限公司总经理李豪向记者介绍说，十堰经历了两次房改，目前超过5年的二手房就只能是房改房，就连有些房改房取得房产证也没有超过5年，在十堰取得房产证超过5年的二手房数量极其有限，这也意味着，十堰的二手房交易基本没有能够享受这次免税政策的，绝大部分的二手房都将受这次税收政策的影响。因此，今年的税收政策对二手房交易的打击更大。
“严厉的政策虽然规范了二手房交易，但却制约了二手房交易的发展。”采访中，一位业内人士这样告诉记者。由于政策的调控，这样大多数房主不满5年而要转让的话利润就非常少了，虽说那些税收是面对售房者征收的，但售房者肯定要核算自己的住房成本，价格低了肯定不会出手，最终这些税收又转嫁到了购房者身上，这种情况下势必就导致许多购房者暂时停止购买二手房的想法，同时一些出售二手房的市民经过权衡后，纷纷将目光转向了出租上。
“税收是其次，更为主要的还是一些二手房交易的买卖双方恶意逃单的现象，导致了中介公司白白提供了服务，业务量却下滑的现状。”采访中，同德房地产估价经纪公司总经理胡绯这样认为。他介绍说，仅该公司为交易双方牵线搭桥后，一些交易双方踢开中介公司逃单情况者就占公司业务量的三分之一。
据了解，一些交易双方在通过中介公司碰面后，双方抛开中介公司而私下交易，纷纷逃避向中介公司支付佣金。同时，我市市民的思想观念和武汉等大中城市市民的思想观念不同，大中城市市民对于时间观念比较强烈，一般都是将买卖二手房交给中介公司办理，自己极少会拿出时间去到街上看那些马路广告，也不会腾出时间去四处打探，同时由于城市较大，打探也无从下手。
而十堰的情况不同，由于城市较之大中城市区域还小，且市民之间都会通过各种方式取得联系，私下获知买卖房屋信息的情况也很普遍，所以有相当一部分人都是通过左右邻里或是亲戚朋友介绍而私下交易二手房的，从而致使房地产交易中心显示的二手房交易不少，但是通过中介机构交易的数量却不多的现状。
“其实如今的中介公司在二手房交易中一切都是透明的，公开的，但是却得不到交易双方的理解。”胡绯在谈到交易双方恶意逃单现象时感触颇深。
记者了解到，在前几年二手房交易红火时期，一些中介公司吃差价，收取看房费、中介费等情况的确存在，而现在这种情况已经非常规范，不仅不收这些费用，而且还允许买卖双方见面就价格进行洽谈。中介公司仅仅按照国家规定收取二手房交易介绍的佣金，几乎都控制在国家规定的房价3%以内，但这些仍没能让那些为节约支出而不惜经历风险的交易双方理解，恶意逃单、私下交易的情况仍然普遍存在，从而制约着二手房的交易。
二手房交易前景会更加广阔
“不管是政策调控还是市民恶意逃单、私下交易等都向中介公司提出了挑战。”胡绯在接受记者采访时称。他说，目前二手房交易量下降，政策变动也必将会加速二手房市场的重新洗牌。此次新政带给二手房市场冲击的同时，更是对十堰房地产经纪公司进行了一次大的“洗牌”：对于当前实施“透明交易”、“签订三方”、“不吃差价”的经纪公司而言是一次发展的“契机”；而部分以“现金收房”和“囤积房源”为主的经纪公司将面临巨大的挑战。
胡绯在谈到二手房目前现状的同时，他又对二手房交易的市场充满了信心：“目前房地产市场红火的前景就是二手房明天的灿烂，市场上有多少商品房出现就会有多少二手房，因为一栋栋拔地而起的商品房就是未来二手房的基础。”胡绯指出，商品房越多，二手房交易的机会也就越多。买商品房的必然要出手二手房，商品房再次交易时又都成了二手房。房地产市场越繁荣，那么二手房的交易也就越活跃。因为二手房交易总是与房地产市场的发展相辅相成的。
同时，十堰的二手房存量较多，有较多的房源，首先随着十堰房地产市场的繁荣，房地产业的迅猛发展，必然会带动二手房的交易，人们在不断改变居住条件的过程中，势必为二手房交易提供了更多的房源。与此同时，随着东风公司一批人迁往武汉、襄樊等地，以及一些为支援“三线建设”而来到东风汽车公司的老职工，他们随着到了退休年龄，一大部分都将“告老还乡”，而这些腾出来的“二汽房”也将为二手房注入生机和活力。“二汽房”由于其房户小、总价低、有暖气、热水，且配套齐全，因此深受初次置业和邻近县市来十堰置业者的欢迎。
看到二手房市场依然大有潜力，胡绯不由地对十堰二手房交易充满信心。目前十堰的二手房交易在经过一个时期的发展之后，也正在逐渐走向成熟，中介公司的经营也一步步趋于规范，在经过大浪淘沙之后，最终能经得起市场检验。据了解，各中介公司都推出了相应的服务举措来应对市场，中介公司的经营也都日趋规范，市场也渐渐成熟。
“行业是社会需要的，市场又是需要我们的，我们的操作模式和服务理念既然能够被市场所接受，那我们就能够赢得市场，二手房交易的明天也就会重现光明。”面对未来，胡绯信心十足。
页:
[1]