七城南都报告：消费困局篇
门槛高 购买力大缩水怕再跌 买家底气不足
9.27新政不仅打击了投机炒家，也给许多高位接盘者留下了心理阴影。
开发商认为当前房价已降到“地板价”，买家却认为，还会有“地下室”价。这种博弈心理加重了市场观望情绪。
七城楼市房价仍在探底，买家不知底在何方，不敢急于入市。
近期，市场上的救市言论实际上加大了买家守底的决心。
热钱只炒开发商不炒楼，热钱流入楼市将导致楼价再度暴涨纯属利益方托市幌子。
谁会想到，2008年，“买房”在网络上成为继“中石油”后的又一个骂人的词，以前的格式是“你才买了中石油，你们全家都买了中石油”，而现在的格式是“你去年买了房，你们全家去年都买了房”。
随着楼市持续调整，一年来，自住买家、投资客的消费力和消费心态发生了天翻地覆的变化。发展商与消费者这对“冤家”的对立出现了“镜面逆转”，如今市场的主动权已掌握在买家手上，但现在买家头上顶着“三座大山”：不让买，二套房贷抬高门槛限制换房和投资；买不起，股市楼市皆熊市，收入缩水支出攀升；不敢买，楼价不断创新低，何处是底？
买家置业信心大受打击，整个珠三角楼市迷漫着浓厚的观望情绪。因此，市场要回归，首先要买家找回信心。市场仍处调整中，但有一点可清晰看出，各地包括限价房及割肉促销盘都占据销售排行榜前列，这或是买家恢复信心的起点。
一位工薪阶层的大宅梦
深圳投资客是继温州购房团后又一次搅动中国楼市的投资群体
去年7月，酷暑的深圳显得非常闷热，王女士坐在南山区家里的客厅里，吹着风扇。这是一套60多平方米的两房单位，住着一家四口，除了她和老伴一间房外，两个女儿挤睡在另一间。如今她们已成大成人，吵嚷着要有各自的房间。
王女士一家人从内地搬来深圳，和老公经过几年的工作，再加上原来的积蓄，终于在2004年以5000元/平方米左右的价格买了这套房子，刚住进新房没有多久，两个女儿就开始嫌房子小，要有自己的个人空间。王女士本来手上还有些闲钱，但一问房价，已今非昔比，深圳房子基本上都要1万多两万元，就连自己住的这套房子，现价已达1.5万元/平方米，自己的闲钱再加上现在这套房子的价格，若想换个大房子，几乎不可能。
王女士这才明白，深圳这波行情自己已经错过了。不过在多次饭局上，听说姐妹和朋友跑去东莞、广州和中山炒楼，房价都飙升得很快后，王女士开始心动：自己何不也把手上的钱去炒一下房，转手赚一笔，就可在深圳住上大房子。于是王女士开始行动，跑了广州、珠海、东莞等几个地方后，2007年7月，王女士以7000多元/平方米，买下东莞金士柏山花园约75平方米的一套二房单位。办完手续之后，王女士开始美滋滋的等着房价上涨，做一个中短期的操作，希望能在一两年内脱手，家里人就可以住上大房子。
王女士并没有意识到，此时自己以及姐妹们都有了一个集体外号，“深圳投资客”，这是继“温州购房团”之后又一次搅动中国楼市的投资群体，不过与“温州购房团”不同的是，“温州购房团”基本以财力雄厚的企业和个人构成，一次交易动辄上千万乃至上亿元，而“深圳投资客”更有着浓厚的草根意义，只要手上有几万或者十几万首期款，都可以按揭买个房子，坐等升值。
投资客搅热珠三角房市
CPI高企，财富保值增值压力让人们寻觅稳定的投资渠道，相比之下，投资房产可靠很多
先知先觉者，已在楼价爬坡的过程中获利颇丰，深圳市短线高手邹先生就是其中的一位。从刚开始出售自住房小赚一笔，到通过报纸广告和实地考察判断笋盘，再到从单位处理房产中批量购买再低价售出赚取差价，邹先生积累了丰富的实战经验和广泛的人脉关系。
当邹先生等第一波深圳投资客把深圳本地楼价炒起来之后，全体深圳人的投资房产的热情都被激起。除了资金实力较好的人回在本地投资房产之外，不少后知后觉的人清醒过来之后，想在投资深圳房产已经比较困难，不过他们很快反应过来：错过了深圳这一波行情，就不能再错过其他城市第二波，于是深圳人纷纷把眼光转向周边广州、东莞、惠州、中山、珠海等城市，甚至是前往长沙、武汉、成都等内地城市炒楼。象王女士这样的工薪阶层，更多的是在东莞、中山或者惠州等楼价较低的二线城市买个房子。
2007年，深圳投资客频频见诸报端，但是实际上，并不只有深圳人在投资房产。珠三角各个城市都有投资房产进行保值增值的情况。随着珠三角经济的快速发展，不少人这几年积蓄颇丰，但是就不知道该怎样理财。随着CPI日渐高企，银行里钱不断缩水，“你不一定跑赢刘翔，但是你一定要跑赢CPI”，财富保值增值的压力让人们纷纷寻找投资渠道，对于很多人来讲，股市多年的熊市让人心有余悸，相比之下，投资房产相对可靠很多，不管楼价怎么掉，“始终还有个房子在手里”。因此，珠三角的各个城市中，都活跃着如影片“功夫”中那个人人皆知的“收租婆”，把手上的闲钱变成多套房子，用于出租进行长线投资。
投资盛行引发恐慌性入市
在这场买房“赌博”中，恐慌性买家由于担心今后楼价继续上涨而慌忙“入市应战”
当深圳投资客把房子也变成了可短期获利的产品，2007年更多的资金开始杀进楼市。在“深圳行情”的示范下，从5月开始，珠三角各个城市开始了一轮疯狂的涨价，一个地方的房子可以升价30%至50%，个别楼盘甚至翻番。
而在这场涨价风潮中，除了投资客外，最郁闷的是恐慌性消费者，由于担心今后楼价继续上涨而买不起房子，被迫慌忙入市。中山公务员黄先生几年前已买房，但因去年生了小孩，家里人过来照顾，原来的两房单位显得不够，因此想买一套150平方米左右的四房单位。
中山房价一直都比较平稳，城区也就是4000多元至5000多元，但去年5月，中山楼价开始每周几百元几百元的提价，而7月，新鸿基在中山开发的奕翠园（查看地图）竟然开盘价7000多元，价格高的产品已超过8000元，而买家就象买白菜一样爽快，400套产品很快被定完。黄先生非常惊讶，因为此前，中山人买楼都要看好几次，而发展商也会不断给出更大的优惠才能吸引买家下定。很快，黄先生就打听到，开盘当天，代理商组织了不少深圳人过来买房，奕翠园这种城市中心位置的高档楼盘自然受追捧。而随后远洋城以及富逸臻园的开盘，虽然价格都在7000多元，但也都出现了“哄抢”情况，甚至有买家因争房差点打起来了。黄先生怕楼价再涨，最终在远洋城定了一套房子。
而深圳的那位王女士估计也没有意识到，自己受深圳高房价所累，为换大房到周边城市炒房却也断了其他城市不少工薪阶层的住房梦。 当去年王女士买了东莞的房子准备坐享升值的时候，她也许没有意料到，随着人人炒房的“蝴蝶效应”的发酵，2007年夏天，整个珠三角正在酝酿着一场暴风雨，而这场暴风雨的源头，也是从涨价发源地--深圳开始。在央行出台9.27新政之前，深圳已经开始出手调控如脱缰的野马般的房价。
2007年7月3日深圳13部门联手整治房地产市场，提出自8月1日起，实行二手房新版《买卖合同》和《居间合同》，提高二手交易成本；其后，7月9日，深圳出台限制港人购房的政策。紧接着，7月17日，深圳市地税局披露，拟在9月底前一揽子出台二手房价格评估办法、二手房土地增值税征收办法，通过税收手段调控房价。一系列组合拳立竿见影，让深圳楼市开始由狂热转向冷静。
银行方面，从7月开始，深圳大部分银行对二手房个贷实行紧缩，这种紧缩政策在8月更加严重，很多二手房买家贷不到款，二手房市场成交急剧下降。9月27日，压垮骆驼的最后一根稻草来临，央行公布了新的二套房首付和利率政策。
虽然深圳已经出现了明显的调整信号，但是在9.27新政出台前后，其他多个珠三角城市的楼市都还在演绎最后的疯狂，很多市民还在房价飞涨的预期下疯狂买房，9月9日，中山远洋城开盘，虽然价格与以前透露的5000元上涨3成以上，多数产品达到7000元以上，但依然出现排队情形，发展商推出的180套产品半天基本售毕。
10月1日，广州金沙洲江景大盘--恒大o御景半岛正式公开发售，洋房均价1.5万，联排别墅价格2万以上，基本与天河区豪宅相当。开盘活动采取“海陆空”立体化联动看楼方式，国际巨星成龙、范冰冰以及香港英皇娱乐集团一众明星到场助威，吸引了大批市民到场参观，而据恒大称当天售额逾十亿。
但是随着国庆的过去，市场开始发生明显的变化，最为明显的是黄金周期间虽偶有楼盘还保持热度，但大多数楼盘开始门庭冷落。
虽然购房者的积极性被明显打击，但是这对于王女士来讲，似乎并不意味着什么，她没有把房子出手的打算，按以往经验，几个月后，国家的“调控”都会变成“空调”。
但职业炒家邹先生感到了风头不对：政府这次政策与以前相比不同，以前政策大多数是把套子套在发展商头上，但这次政策直接把套子套在买家脖子上。于是职业炒家邹先生赶紧把手上的几套存货出手套现，逃过一劫。
不过王女士并没有什么特别的感觉，因为她觉得政府每年都在调控，心想过了几个月就会再升价的，专家不是也打赌，随着人民币的升值，大量的热钱正在涌入，深圳的房价还会大涨！但是，事实上，从2008年元旦开始，楼市的调整态势开始逐步显示出来。
2008年1月中旬至2月上旬，一场50年一遇的冰灾席卷了南方，整个珠三角楼市跟着进入冰川期，多个城市今年2月份的成交量都出现了多年以来的新低。
房价“俯卧撑”买家犯迷糊
楼价反复不定，有买家戏称，“打酱油去，等房价俯卧撑累趴下，再入市
楼市降价去年已开始，领降的是房地产龙头企业万科。去年10月20日，深圳万科金域东郡以远低于市场预期7500元/平方米均价开盘，首批房源5小时内售罄，此举被视为万科降价风暴的开始。11月，广州中粮万科金域蓝湾（查看地图）以低于8000元/平方米的价格开盘，而其十一之前的报价为1.2万元/平方米，开盘当天283套单位售罄；12月9日，广州万科金色康苑（查看地图）以均价1.4万元/平方米开盘，首次推出156套单位不到两个小时售罄。
2月16日，广州市第一个限价房——保利西子湾（查看地图）以6500的统一价公开发售，受到市民抢购。在限价房的压力下，周边其他楼盘开始降价，广州买家开始觉得楼价还有松动空间。但2月底，恒大地产宣布将逆市涨价，从3月起，其在广州四大楼盘恒大御景半岛（查看地图）、金碧新城（查看地图）、金碧世纪花园以及金碧领秀国际（查看地图）将同时升价5%-10%。消费者对于诡异的楼市走势更加迷惑，但市场上销售仍低迷，买家观望持续。
当2月份各地的销售作业单公布之后，发展商降价冲动在3月份得到了释放。2月最后一天，万科在东莞上演了令人“跳水秀”：万科运河一号推出一栋96套“建行东莞分行团购价”单位，在原有基础上7折推售，最低价4182元/平方米，毛坯房均价5500元/平方米。3月下旬，连称要涨价的恒大的主力盘，自称“中国第一豪宅”的恒大御景半岛推出的百套江景大宅，特惠价7980-9380元/平米。与去年国庆相比，该盘已经跳水3成多。
在这轮降价潮中，有不少买家欣然入手，而这些人大多是早就要买房的人，只不过是在去年楼价疯涨时被迫放弃购房的，如今价格又回到了原来预期，就果断出手了。
经过3月份的降价促销，不少楼盘销售业绩开始上升，于是4月各地楼市又出现楼价上涨情形，买家又陷入观望。
楼价反复不定，正如东莞一女消费者所言：感觉房价真是“在做俯卧撑，看到三千几起，四千几起，以为‘俯’了，去了又被告诉卖完了，房价又‘撑’了”，现在“我打酱油去了，等房价俯卧撑做久了，累趴下了，再去看看”。
买不起 消费力缩水
换房族已成珠三角各城市消费主力，但此轮调整限制多次置业
去年基本上是卖方市场，定价主动权完全掌握在发展商手上，甚至连有些消费者要买房也要通过找各种关系求发展商卖房，但今年，市场转向了买方市场，无论是发展商如何降价，除了个别因为各种原因急需房子之外，总体来讲消费者是持币待购为主，无论是发展商如何促销，买家都不为所动。
知名策划人王志纲用“斧头”论来形象的表达了去年至今年之间市场需求结构的变化，王志纲认为，在去年的市场中由“五把斧头”组成，第一把斧头是刚性需求；第二个是投资性需求；第三种是投机性需求；第四就是恐慌性消费；第五就是超前性购买。但今年就只剩下刚性需求那一把。而有发展商表示，在今年的市场环境中，连刚性需求者也不敢爽手买楼。
对于目前的市场环境来讲，要使市场发生转变，势必需要让消费进场买房。但在目前的市场环境下，金融政策方面存在多次置业门槛，消费者收入明显减少，支出大增，相比仍然高高在上的楼价来讲，消费者的购买力大为缩水。更为重要的是，市场的多种“噪音“也让消费者摇摆不定，消费信心严重不足。
首先是政策上“门槛高”：房贷政策自出台以来已经有10多年，其中不少人已经是到了换房的阶段，并且从近几年的市场情况来看，多次置业、换房族成为各个珠三角城市楼市消费的主力。但此轮调整的首要措施也就是从消费入手，限制多次置业。927新政出台，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定，但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。而随后，12月11日的“补充通知”又把明确以“家庭”为单位考核二套房贷，并把本来没有列入的公积金贷款也列入考核要求。
这样一来，不仅仅大多数以通过银行贷款炒房的炒房者卖不起房子，就连一些为了改善居住条件的换房族也无法买房，“全民炒楼”已经成为历史。
其次是消费力上“买不起”：由于前两年股市和楼市都非常火爆，随着投资意识的普及，大多数人把手上的钱都放到股市和楼市上面，其中不少人还希望大赚一笔之后再换房。但是如今“股楼双雄”已经变成“股楼双熊”：股市从去年底6124点一直跌到目前的2650点左右，不少人被套亏损5成以上。而投资房产的从去年的高点到现在也大多缩水3成以上。能够赚钱或者全身而退的毕竟是少数，不少人手上已经深套，也不愿意割肉出局，手上的流动资金大大减少。不仅如此，持续的通胀也让不少人收入开始缩水，但是整体支出却大幅攀升。不少人更加担心，随和通胀压力的持续，国家宏观经济走势可能会受到一定的影响，并且影响到个人的长期收入。
但是与此对应的是，虽然自调整以来，除了部分郊区楼盘价格出现了明显的回调外，但是实际上，大多楼盘的价格还是高高在上。如广州城区，多数楼盘价格还是在万元之上，深圳关内多数楼盘还是在2万以上，周边其他如佛山、东莞、佛山等地的中心区域楼价总体还是保持坚挺，正如有消费者所言，“楼价先涨个1倍两倍，再回调个三成，哪能叫大跌呢”。 目前影响市场最为关键是，楼价不断创出调整以来的新低，而买家是“买涨不买跌”，谁还敢买。
今年3月份，部分发展商开始大幅降价时，有不少人已开始出手抄底买房，认为已到“地板价”了，但没想到还有“地下室”价。
由于发展商资金的压力，不少发展商为了回笼资金，在5月至7月间，不断加大促销力度，价格不断创出新底，结果，此举使之前认为楼价“到底”而入市的“冲锋队”个个感到又“亏”了。
虽然近期在南京有发展商称，“房价不会跳水，只是在做俯卧撑”，引起了一轮“楼价俯卧撑”的讨论风潮。近来，不少发展商又开始了新一轮的冲锋，在广州，近期连此前价格一直保持坚挺的星河湾（查看地图）也开始推出降价单位，被业界认为这意味着新一轮降价风潮的开始。
随着发展商优惠力度的加大，消费者“买涨不买跌”的心理在这个时候也到了一个极致。有网民甚至在网上反对现在买房，并以“买房”造句骂人，格式是“你去年买了房，你们全家去年都买了房”。
当房子也从一个保值的“良品”转变为“烫手的山芋”的时候，消费者对于买房的看法也发生了翻天覆地的变化，毫无疑问，当消费者还看不清房价迷局的时候，大多数人都选择是捂紧钱袋，这样一来，导致的结果是楼市在不断保持调整。
7月份，各城市的楼价还在不断的探底当中。深圳福田、南山的一些标志性楼盘此前价格一直平稳，近期也开始大降价。福田区皇御苑三期推出新特价单位，起价1.28万元/平方米。南山区城市山林二期整体价格下调30%，调整后均价可能在2万元/平方米左右。布吉的君临山起价6888元/平方米，创下布吉新盘价格新低。在6月28日，中海地产在中山开发的翠林华府3期A区开售，带装修的洋房报价低至2900元/平方米，中海翠林华府的均价已现“2”字头，是今年中山城区首个均价现“2”的楼盘。广州经过一段时间的调整后，开始轮到高价楼盘挺不住，进行降价促销或，新开盘则是以低于市场预期的价格入市。
7月16日广州市国土房管局公布的数据显示，今年6月份广州十区一手住宅均价为9569元/平方米，比5月份下降960元/平方米，降幅达9.1%，市场“寻底”的脚步并没有停止。
热钱炒发展商不炒楼
外资趁内地开发商资金紧缺之际，通过各种方式与发展商合作开发，直接进入终端市场“炒楼”的外资并不高
对于消费者来讲，市场上太多的“噪音”和“杂音”仍然令大多数消费者无法做出抉择。在各种各样的“花样”促销信息外，盛嚣尘上的“热钱论”也让不少消费者担心，楼价在热钱的作用下会重回上涨之路。
去年7月30日，徐滇庆与深圳地产研究人士牛刀立下赌局，打赌今年7月11日深圳楼市必涨。在今年7月8号，徐滇庆终于刊登广告道歉，但是他在道歉书中，仍然认为在热钱的推动下，房价长期保持上升的趋势并没有改变。支持他结论的依据是目前不仅国内流动性过剩，海外资金还大量涌入境内，带来很大的通货膨胀压力。由于海外资本市场动荡不安，大量资金寻求避难所，不断流入中国。2008年第一季度属于不可解释的流入资金超过6000亿元人民币，4月份一个月就高达3500亿元。这些热钱如“堰塞湖”，如果流入房地产市场，有可能导致房价暴涨。
但据业内人士介绍，目前外资青睐的大多数是房地产的开发环节，趁内地开发商资金紧缺之际，通过各种方式与发展商合作开发，从而介入内地房地产市场，直接进入房地产终端“炒楼”的资金比例并不高。因为目前的房价虽然略有回调，但价格还是处于高位，介入开发环节显然比直接炒楼回报更丰厚。
如在6月份恒大地产宣布计划增资扩股6亿美元，中新世界集团创办人郑裕彤投资入股1.5亿美元，占公司股份3.9%；中东某国家投资局投资1.46亿美元，占公司股份3.8%；德意志银行、美林银行等其他5家机构投资入股2.1亿美元。7月3日晚，在香港上市的雅居乐地产宣布，已经与摩根士丹利达成协议，将向后者出售海南清水湾综合度假区发展项目30%的股权，涉及合作资金为人民币53亿元。另一个知名地产企业首创置业，通过引入外资的模式融得巨资，以缓解紧缩的资金链，共同开发旗下项目。
去年楼价之所以狂涨，关键在于“炒”字，在以深圳投资客为导火线的短期炒家的炒作下，所有人跟着狂炒楼市，导致楼价的非理性上涨。但是在9.27新政等一系列宏观调控政策的作用下，房地产市场开始回归理性，大多数的自住买家和长线投资者都开始捂紧“钱袋”，而部分手上仍有资金的职业炒家，在目前形式下也不敢贸然入市“兴风作浪”，市场调整寻底的态势依然没有改变。
只有发展商理性看待市场，对产品价格进行合理的回调，市场才有可能“寻底”成功。
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