我没穿马甲 2008-8-6 14:08
上半年，“量缩价升”成楼市主旋律
2008年上半年，江门楼市以连续数月的量缩价升作为谢幕。
从去年年底开始，江门楼市完结了一路高歌猛进的态势。贯穿整个今年上半年的是，江门楼市处于持续观望期状态，体现在连续数月量缩价升，即合同签约量接连下滑，而合同签约均价扶摇直上。
文/刘楹冉 图表/邓国一
关键词
量缩价升
“量缩价升”现象明显
据房产管理局官方网站数据显示，6月合同签约322套，环比5月骤减了23%；6月合同签约均价为4679元/平方米，环比5月上涨了6%，每平方米上涨了256元，呈现明显的量缩价升趋势。
像这样的“量缩价升”现象，已经持续了好几个月。数据显示，3月、4月、5月、6月的合同签约套数分别为540套、427套、420套、322套，环比下降幅度分别为21%、2%、23%，尤其是4月和6月缩量最为明显；与此同时，3月、4月、5月、6月的合同签约均价分别为3426元/平方米、3988元/平方米、4423元/平方米、4679元/平方米，环比上涨幅度分别为16%、11%、6%，上涨幅度相对比较平稳。（注：今年3月1日起，江门市区所有在售期房、现房全部实行网上即时签约，该数据更接近市场的最新动态变化，所以，记者仅以市房产管理局官方网站公布的3月及以后的数据为基础。）
由此可看出，在全国楼市尤其是珠三角一线城市的影响下，江门楼市观望气氛浓厚，市民的购买欲受到一定程度的抑制，合同签约量持续下滑，但江门的楼房均价依然坚挺在一定的高位上，成交仍集中在中高档楼盘，从而拉高了整体的均价。
关键词
大户型
大户型仍是成交主流
在合同签约量持续萎缩的情况下，6月的合同签约均价依然逆市上扬，这与大户型仍然是目前成交的主流不无关系。
6月，合同签约总量中，120-160平方米的占近三成，160平方米以上的占近1/4，两者之和即120平方米以上的合同签约量占合同签约总量的51.86%，即占半数以上。这一现象不仅出现在6月份，4月份、5月份都是如此。
业内人士认为，大户型占据半壁以上市场份额，一方面与江门市民换房潮有关，另一方面也与市场上的产品供应结构有关。
记者综合相关数据发现，在目前的购房人群中，30岁以下（不含30岁）、30-40岁（不含40岁）、40-50岁（不含50岁）、50岁以上所占比例分别约为两成、五成、两成、一成。也就是说，购房的主力人群集中在30（含30）-40岁年龄段，而这一部分人群多数是二次置业或多次置业的换房一族，以“小”换“大”的需求旺盛。
此外，大户型的绝对主流地位，也与目前江门楼市供应结构失衡有很大关系，即120平方米以下的小户型中高档楼盘紧缺，这也是目前江门楼市供求方面的一个明显不足之处。江门房价经过去年的一轮上涨，部分市民的支付能力已显得有限，只好退而求其“小”，而小面积单位的供应明显不足，客观上也一定程度上阻挡了市民入市买房的步伐。
关键词
市场分化
市场分化初现端倪
开发商最期望的是售价高且销得快，然而，即使在去年火热的市场环境下，也未必个个如意，更何况观望气氛浓厚的当下。据记者观察，目前，江门楼市开始出现不同程度的市场分化状态，除个别楼盘“价高量大”外，其他大部分楼盘呈现“价高量寡”或“价低量大”的常态，有的楼盘甚至“价低量寡”。
以6月为例，江门市区销售量居于前几位的是五邑碧桂园、骏景湾豪庭、汇源新苑、怡康华庭、高尔夫1号，这几个楼盘的合同签约量即占6月合同签约总量的58%。即使在这些销售成绩名列前茅的楼盘中，市场综合表现的差异也比较大。
骏景湾豪庭是“价高量大”的典型代表。从3月份至今，骏景湾豪庭每月的合同签约量均在销售排行榜的前三名之列，而且该楼盘的合同签约均价一直保持在4400元/平方米左右。
怡康华庭则是“价低量大”的典型代表。怡康华庭也一直处于销售排行榜的前列，而它的合同签约均价则一直徘徊在3200元/平方米左右，像怡康华庭这样“价低量大”走势的还有颐景华府、汇源花源等楼盘。颐景华府3-5月尾盘扫货，均价至3100元/平方米，与当初开盘时的均价3700元/平方米左右相比，让利明显。汇源花源6月份合同签约量名列前三，而合同签约均价仅2625元/平方米。
“价高量寡”的则以富力华庭为代表。位于长堤附近的富力华庭，其售价一直处于4100元/平方米左右，但合同签约量则表现平平。