查看完整版本: 6月房屋销售价格点评：同比上涨难掩楼市低迷

6月房屋销售价格点评：同比上涨难掩楼市低迷

6月份全国70大中城市房屋销售价格指数点评：“同比上涨8.2%”，难掩楼市低迷

　　事项：

　　7月16日，国家发改委公布6月份70个大中城市房屋销售价格同比上涨8.2%，环比与5月持平，其中：新建住房销售价格同比上涨9.2%，环比上涨0.1%，90平方米及以下新建住房销售价格环比下降0.1%。

　　分地区看，新建住房销售价格同比涨幅较大的主要城市有：乌鲁木齐20.2%、海口18.1 %、宁波14.7%、北京14.3%和杭州13.3%；环比涨幅超过1%的主要城市有：兰州2.6%、济宁1.5%、济南1.4%、温州和岳阳均上涨1.2%；环比价格下降的城市有14个，其中，降幅较大的主要城市包括：南充-1.0%、南昌-0.9%、成都-0.7%和无锡-0.4%。

　　评论：

　　由于“抽样调查”的局限性，该指数升跌并不能完全反映房价的真实变化情况，也无法反映房价波动的成因。商品住宅成交均价不仅受供求关系影响，也受不同档次或不同地段项目成交占比等结构性因素的影响。由于“抽样调查”的局限性，根据“抽样调查”统计方法推出的该指数并不能完全反映全国和各个地区的房价真实变化情况，也无法据此判断是供求关系还是结构性的因素导致了房价涨跌。该指数显示深圳6月份新建住房价格环比上涨了0.5%，但根据我们逐日盯市的统计和分析结果，6月份深圳新建商品住宅价格比5月大幅上涨了近30%，原因是6月份豪宅推盘量和成交量的占比明显提高，5万元/平方米的卓越维港、9万-12万元/平方米的东部华侨城天麓七区将全市均价大幅拔高，而普通商品住宅的成交均价则环比下跌了2%。

　　该指数在一定程度上反映了在宏观调控背景下房价渐稳的趋势。从今年以来该指数的走势来看，同比和环比的涨幅基本上都呈现逐月回落的态势，并且环比不再“涨声一片”，而是不同地区涨跌互现。另外，从出现环比下跌的城市分布特点来看，不仅有深圳、广州等一线热点城市，也有重庆、西安等西部城市，还有武汉、南昌等中部城市，还包括泉州、常德、韶关等三线小城市。

　　表明全国房价渐稳，宏观调控对房价的影响不仅局限在一线热点城市，而是在全国大范围产生普遍影响，调控成效已经从沿海扩散到中西部的二、三线城市。

　　“同比上涨8.2%”难掩楼市低迷。一、从全国来看，据统计,1-5月份全国商品房累计销售面积同比下降了7.2%，5月份单月商品房销量延续了4月份的萎缩态势，销售面积同比下降13.9%，成交量位居07年以来的一个相对低点；截止5月末，商品住宅空置面积6495万平方米，环比增加1.4%，为11个月来的最高位，并且今年来呈逐月增加态势；二、从我们重点关注的城市来看，北京1-6月份住宅期房网上签约量仅为去年同期的65%；天津6月份单月的商品房成交量仅为去年的75%；深圳1-6月新建商品房成交面积同比减少54.4%，其中新建住宅销售面积同比减少54.0%。

　　我们认为,在多重因素交织下，楼市下半年仍难以转暖，维持对行业“谨慎推荐”评级。目前中央仍坚持从紧的货币和信贷政策，人民银行6月再次上调人民币存款准备金率1个百分点，使存款准备金率达到了17.5%的高位。而银监会6月初发布的《中国银监会关于进一步加强房地产行业授信风险管理的通知》，也明确要求商业银行严格把关房地产开发贷款和个人住房贷款。

　　目前，我们看不出对房地产行业的调控有放松迹象。加上今年以来股市暴跌也造成购房置业主力群体——中产阶层的财富大幅缩水、置业能力下降，推动楼市潜在需求转化为有效需求的能量将减弱。在上述多重不利因素交织下，我们认为楼市下半年仍难以转暖，维持对行业“谨慎推荐”评级，对一些具有估值优势和独特资源优势的品种，如中天城投、云南城投，以及在行业调整中具备整合行业资源、做大做强的全国及区域龙头企业，如“保招万金”、苏宁环球、福星股份等，维持“推荐”评级。