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触底反弹：楼市预期“维稳”只会昙花一现

伴随着轰轰烈烈的地产商呼吁政府“救市”计划的落空，楼市又开始了新一轮的“自救”高潮——与购房者持续看跌的心理预期抗争。武汉顺驰置业“无条件回购”、湖南益阳“保价”购房、湖南长沙中城•丽景香山推出“无理由退房，全承诺保值”、深圳星海名城提出“3个月试购，无条件退订”……



这些看似偶然、孤立的楼盘营销手段却不约而同地指上同一个目标：购房者持续观望心理。这一招实际上抓住当前楼市营销的本质，预期“维稳”已经成为开发商营销的第一要义。预期“维稳”战从战略、战术两个层面双管齐下，不仅在整个市场心理层面，而且在实际的地产“保值”层面都想给购房者下一颗“定心丸”。当然，地产商从技术层面而言可能会有某些猫腻，比如可以参加“无条件回购”的房子套数非常少、比如参与“无条件回购”的楼盘本身的确价格很稳定而没有跌价风险等，这样多多少少会被外界猜测成“营销噱头”和“作秀”。但是他们释放在市场上的信息是一样的，即购房者在一定的时间内不会出现楼盘价格缩水“负资产”的风险，即便出现也有开发商来承担或补偿。



那么，我们回顾自2007年十月份宏观调控以来的楼市“自救”，可以发现三个特征非常鲜明的阶段，目前的楼市预期“维稳”战正是第三个阶段。



直接压缩利润让利，开源节流，缓解现金流压力。这一过程的时间从2007年底到2008年第一季度，当然目前仍在继续，地产商彼此之间都是“各扫门前雪”、各自为政。具体表现有在保证适度利润的情况下直接降价或采取送装修等手段变相降价、减少开工面积以及压缩卖地计划、卖地或者转让项目来摆脱资金困局。自2007年底开始万科地产商就成为每个城市降价的“带头老大”，而且在深圳开创了降价补偿的先河。另外一个特别值得一提的地产商就是恒大，许加印在恒大上市失败后指出摆在自己前面的路只有两条：“割肉卖血”地转让项目或通过私募增资扩股。



紧接着进入到第二个“自救”的时间窗口，这一次可以称做为“逼宫式”救市。这一次的时间从第二季度开始，年中全国半年经济工作总结之时推向了高峰，7月末以中央政府没有出台任何救市举动失败而告终。第二季度以来，以南方为发源地的“断供论”、“投资下滑论”不绝于耳，同时以北派地产商潘石屹、任志强为代表的“百日巨变”、“猪坚强”等危言流传甚广，救市呼声越来越高。与此同时，房地产行业的半官方机构全国工商联房地产商会与中国房地产协会开始介入，并向国务院相关部门提出具体的救市措施。特别值得注意的是，这一次“自救”相对第一个阶段更具有组织性、纪律性，不再是单兵奋战，这一次救的是整个行业，但是落空了。



第三次楼市“自救”就是预期“维稳”战，发生在奥运前一个月的时间内，目前只是“星星之火”，估计也难以酿成“燎原之势”。事实上，很多去年9.27前后已经开盘的楼盘在奥运之前几乎都选择了一轮或几轮价格调整，而部分新开的楼盘尤其是五一过后新开的楼盘都已经选择了相对较低的价格开盘。但是，开发商以为的低价格并没有取得较为理想的成交量，于是全国的地产行业就把希望寄托在政府“救市”上面。随着政府“救市”希望的越来越渺茫，中国楼市接下来本来应该是新一轮更大规模的降价潮，但是举世瞩目的奥运会马上就要举行了，大家的注意力都被吸引过去了。事实上，很多楼盘都把公开发售时间推迟到奥运会后或者干脆停止了销售，价格上面的调整也暂时停止。



我们现在来追溯楼市中目前发生的预期“维稳”战的原因，可以以下两个方面推敲。一方面楼价的“触底反弹”，降价压力空前，无论“保价”“试购”，还是“回购”，都暗示着开发商的痛苦挣扎，企图通过刚性的手段来稳定当前的房价水平；另一个方面，地产商还在等待奥运会后政府的楼市调控政策进一步明朗，毕竟我们发现胡锦涛“7.21”对下半年经济工作的六点要求中把“促进资本市场健康发展，保持房地产市场稳定”放到了第一条，同时提出了一个前所未有的概念“稳定对经济发展的预期”。



尽管，奥运会过后中国楼市将走向何处，并不取决于奥运会是否召开，正与奥运会之前的楼市发展成今天这样并不是因为奥运会的缘故。奥运会过后的楼市发展根本就取决于大家对宏观经济的预期怎么看待：好转还是恶化。那么，国家主席胡锦涛8月1日在接受世界25家国外媒体采访时明确表示：毫无疑问，筹办奥运会有力地对动了北京的经济发展，但由于北京经济总量只占到全国的很小部分，因此筹办奥运对中国经济发展的推动作用不宜高估。与此同时，北京奥运经济研究会则下调了奥运会对北京经济的拉动作用的预期，从2001年预计拉动北京市GDP2%，下调到0.2%，对中国经济的影响更加是微乎其微。随之，悲观情绪也开始在蔓延，有人担心中国经济会进入“后奥运低谷”，北京会像加拿大蒙特利尔那样负债长达30年之久，或者像雅典那样，让每个居民至少负债10年。



记得笔者多次强调奥运会对中国经济实体的影响本来有限，这与胡锦涛主席强调“奥运对中国经济发展的推动作用不宜高”相当一致。但是，由于奥运会对市场心理预期以及对资本流动的影响不可低估，这样会反作用于实体经济上尤其是房地产上，奥运前造成楼市的投资性增长和价格透支，奥运会后则会造成楼价的回归理性甚至矫枉过正，这与对蒙特利尔、雅典经济的影响不一样。



因此，楼市中目前发生的形形色色的预期“维稳”： “保价”、“试购”、 “回购”很可能是楼价大规模下泻之前的回光返照，“触底反弹”之后是更加可怕的房价一泻千里，成为不可阻挡的海。