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湖南省郴州市主城区房地产开发成本

湖南省郴州市主城区房地产开发成本组成如下:(以七层以下普通砖混商品房为例)
一、每平方米分摊土地成本：
郴州市主城区土地价为100万元/亩左右，规划容积率不超过2.0,建筑密度不超过35%.则一亩地可建房面积为:1亩X667㎡X容积率2.0等于1334㎡,100万元/亩除以1334㎡等于749.63元/㎡.即每方米建筑分摊土地成本为749.63元/㎡.
二、每平米建安工程造价：
郴州市建设局核定为730元/㎡（含附属工程造价）
三、每平米报建费用：
1、市政基础设施配套费、搞震设防确认费、人防易地统筹费、墙改基金、散装水泥基金、白蚁防治费、防洪保安基金、质监费、工程定额测编费。以上九项合并收费，按88元/㎡收取。
2、劳保基金按建安造价的3.5%收取,卫生保洁费按0.4%收取,价格调节基金0.2%、招标代理费0.25%、监理费2.5%、图纸审查费均价0.15%、交易中心服务费0.9%。以上合计7.9%。则每平米分摊730元/㎡X7.9%等于57.67元/㎡。
3、档案管理费2.5元/㎡,预售测绘费1.32元/㎡,消防电器检测费1.0元/㎡,空气检测费1.0元/㎡,竣工测绘费1.32元/㎡,规划竣工验收测绘费0.31元/㎡,专家评审费1.0元/㎡.以上合计为8.45元/㎡.
4、放线费2500元/栋，邮政报箱费85元/户，测绘成果利用费41元/户，消防设施建设费（已取消，但照收，多少要看与消防支队的关系如何）。以上分摊约为5元/㎡。
上述1--4相加为：159.12元/㎡。
四、规划设计及营销策划：
设计费8元/㎡、详规费2元/㎡、广告宣传费5元/㎡、销售佣金3元/㎡、管理费用（含工资、招待费等）50元/㎡。以上合计68元/㎡。
五、三通一平及绿化费用：
通水、通电、通路、平整场地约为50元/㎡，绿化一般30元/㎡，合计80元/㎡。
六、应缴税费：
1、土地交易契税按土地交易额的4%收取，则每平米分摊29.99元/㎡。
2、营业税按销售总额的5.5%收取,增值税1.0%,所得税4.95%。合计为11.5%.郴州目前多层销售均价在2400元/㎡左右,则每平方米应缴税276元/㎡.
以上相加为；305.99元/㎡。
七、以上全部成本相加为：2092.74元/㎡
八、开发商的利润为：住宅均价2400元/㎡—成本价2097.74元/㎡=302.26元/㎡。
以上均未考虑开发商的融资成本及不可预见费。
开发商是否暴利，你们自己看着办！！！